Como entender as leis e as regras para construir a sua casa
Da matrícula ao habite-se: onde achar as regras do seu lote, o que elas dizem sobre recuos, muros, área e instalações, e como deixar a casa pronta para vender.
A resposta curta
- Comece pela matrícula: ela traz as medidas, a área e as restrições do lote.
- Ache a zona do lote no plano diretor. Se não achar, peça as diretrizes à prefeitura.
- Anote os recuos, os muros, a taxa de ocupação, o coeficiente e a permeabilidade.
- No fim da obra, peça o habite-se e averbe a casa na matrícula. Sem isso, o comprador não financia.
A matrícula do terreno
A matrícula é o documento do terreno no cartório de registro de imóveis. Ela é o ponto de partida de todas as regras.
Peça a certidão de inteiro teor atualizada. Leia com atenção e anote o que está na lista abaixo.
As medidas do lote: a frente (testada), os fundos e as laterais.
A área total do terreno, em metros quadrados.
O número do lote e da quadra, e o nome do loteamento.
Os vizinhos de cada lado (confrontantes).
As restrições do loteamento. Muitas vezes, recuos, altura e uso ficam registrados na matrícula.
Os ônus: hipoteca, penhora ou outra restrição.
Como pedir a matrícula do lote
Peça no cartório de registro de imóveis da cidade do lote ou pela internet, no site do Registro de Imóveis do Brasil (ONR).
Informe o número da matrícula ou o endereço. Peça a certidão de inteiro teor, com ônus reais.
Qualquer pessoa pode pedir a certidão. Não é preciso ser o dono. Há uma taxa, que muda de estado para estado.
As medidas da matrícula valem mais que as do contrato e as do anúncio. Se elas forem diferentes do lote real, fale com um agrimensor antes do projeto.
A zona do lote no plano diretor
O plano diretor divide a cidade em zonas. Cada zona tem as suas regras de construção. Descubra a zona do seu lote.
1. Abra o site da prefeitura. Procure por plano diretor, zoneamento, uso do solo ou mapa da cidade (geoportal).
2. Ache o lote no mapa. Use o endereço ou a inscrição do IPTU, que está no carnê.
3. Anote a zona. Ela costuma ter uma sigla, como ZR, ZM ou ZEIS.
4. Abra a tabela da zona. Ela fica na lei de uso e ocupação do solo, em geral num anexo. Ali estão os recuos, os índices e a altura.
5. Some as regras do loteamento. O regulamento do loteamento ou do condomínio soma às da prefeitura. Vale sempre a regra mais exigente.
Peça as regras do lote à prefeitura
Se o mapa não estiver na internet, peça à prefeitura um documento com as regras do seu lote.
O nome muda de cidade para cidade: consulta prévia, certidão de uso do solo, informações básicas, certidão de diretrizes ou guia amarela, como em Curitiba.
Em geral, você leva a matrícula, um documento pessoal e a inscrição do IPTU. Algumas cidades pedem um croqui de localização ou a assinatura de um arquiteto ou engenheiro.
O documento tem prazo de validade. Ele orienta o projeto, mas não autoriza a obra.
Os recuos e os muros
Os recuos são as distâncias livres entre a casa e as divisas do lote. O recuo de jardim é o recuo da frente. Ajuste os recuos da zona do seu lote e veja a área que sobra.
Altura e tipo do muro: O código de obras ou o código de posturas define a altura máxima do muro da frente e dos muros de divisa. Muitos loteamentos pedem muro baixo, grade ou nenhum muro na frente.
Muro de divisa: Pelo Código Civil, o muro entre dois lotes é dos dois vizinhos. Os dois dividem o custo de fazer e de manter, em partes iguais. Combine com o vizinho antes de construir.
Janelas perto da divisa: O Código Civil proíbe janela, terraço ou varanda a menos de 1,5 m do terreno vizinho. A janela que não olha para a divisa precisa de 75 cm. Aberturas pequenas de luz e ventilação, no alto da parede, são exceção.
Código Civil: muros e janelas
Artigo 1.297. O dono pode murar o terreno. Os muros e as cercas de divisa são, em princípio, dos dois vizinhos. Os dois contribuem em partes iguais para construir e conservar.
Artigo 1.301. Não é permitido abrir janela, nem fazer terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. As janelas cuja visão não incide sobre a divisa, e as perpendiculares, não podem ficar a menos de 75 cm.
A regra não vale para aberturas de luz ou ventilação de até 10 cm por 20 cm, a mais de 2 m de altura do piso.
As regras da prefeitura e do loteamento podem ser mais exigentes. Vale a mais exigente.
Quanto você pode construir
Além dos recuos, três números limitam a casa. Eles estão na tabela da zona. Coloque os números do seu lote e veja qual regra limita a sua casa.
Taxa de ocupação (TO): A parte do terreno que a casa pode cobrir, vista de cima. Com TO de 50%, num lote de 300 m², a projeção da casa fica em até 150 m².
Coeficiente de aproveitamento (CA): A soma de todos os pavimentos, dividida pela área do terreno. Com CA 1, num lote de 300 m², a casa toda pode ter até 300 m².
Taxa de permeabilidade: A parte do terreno que precisa ficar sem piso, para a chuva entrar no solo. Grama e jardim contam. Piso cimentado não conta.
Altura e número de pavimentos: A altura máxima da casa, em metros ou em pavimentos.
Adensamento: Quantas casas cabem em cada lote, e o tamanho mínimo do lote. Algumas zonas permitem só uma casa por lote.
Os cômodos e as janelas
O código de obras da cidade define o tamanho mínimo de cada cômodo e o tamanho das janelas. Os números mudam de cidade para cidade. Procure por código de obras e o nome da sua cidade.
A área mínima e a largura mínima de cada cômodo: quartos, sala, cozinha e banheiro.
O pé-direito mínimo, que é a altura do piso ao teto.
A área de janela de cada cômodo, em proporção à área do piso, para a luz e o ar.
A ventilação do banheiro: janela para fora ou duto.
A largura das portas, dos corredores e das escadas, e a altura dos degraus.
As regras de acessibilidade, quando a lei da cidade exige.
Na coleção da Moraria, as casas já seguem as medidas mais comuns. O arquiteto local confere o código de obras da sua cidade na aprovação.
Água, esgoto, energia e gás
Cada instalação tem a sua empresa e as suas regras. Peça as informações antes do projeto, porque elas mudam o lugar do muro, do medidor e do abrigo do gás.
Água: A concessionária de água faz a ligação. Ela define o lugar do cavalete e do hidrômetro, em geral no muro da frente. A instalação dentro da casa segue a norma ABNT NBR 5626.
Esgoto: Onde existe rede, a ligação é obrigatória. Onde não existe, a casa precisa de fossa séptica, filtro e sumidouro, conforme as normas ABNT e a aprovação da prefeitura. Veja se a rede fica acima ou abaixo do lote.
Energia: A distribuidora de energia define o padrão de entrada: o poste, a caixa do medidor e o lugar no muro. Cada distribuidora tem a sua norma. A instalação interna segue a ABNT NBR 5410.
Gás: Pode ser gás canalizado da rua ou botijão. O botijão fica num abrigo ventilado, fora da casa. A rede interna segue a ABNT NBR 15526 e precisa de um profissional habilitado.
Água da chuva: Algumas cidades pedem um reservatório para segurar a água da chuva do lote. Confira no código de obras.
Licença, obra e habite-se
Siga esta ordem. No fim, a casa fica regular para morar, financiar e vender.
A matrícula atualizada, com a construção averbada.
O projeto aprovado e o alvará.
O habite-se.
A CND da obra.
O RRT ou a ART do projeto e da obra.
Os projetos de estrutura, água, esgoto, energia e gás.
O manual de uso da casa, as notas fiscais e as garantias.
A certidão negativa de IPTU.
1. Contrate o responsável técnico. Um arquiteto (com RRT no CAU) ou um engenheiro (com ART no CREA). Ele assina o projeto e a obra.
2. Aprove o projeto na prefeitura. O projeto legal segue as regras da zona e do código de obras. Com a aprovação, a prefeitura emite o alvará de construção.
3. Cadastre a obra na Receita Federal. Faça o Cadastro Nacional de Obras (CNO) no início da obra.
4. Construa conforme o projeto aprovado. Mudou algo? Aprove a modificação antes do fim da obra.
5. Peça o habite-se. No fim da obra, a prefeitura faz a vistoria e emite o habite-se, também chamado de certificado de conclusão.
6. Regularize a obra na Receita. Declare a obra no SERO e emita a certidão negativa de débitos da obra (CND).
7. Averbe a casa na matrícula. Leve o habite-se e a CND ao cartório. A casa passa a constar na matrícula.
Casa sem averbação vende pior
Sem o habite-se e sem a averbação, a casa não existe para o cartório. Na matrícula, ela continua um terreno vazio.
O banco não financia a compra de uma casa sem averbação. Assim, quem compra precisa pagar à vista, e o preço cai.
Para averbar, o cartório pede o habite-se e a CND da obra. Uma casa pequena, de até 70 m², de padrão econômico, feita pelo dono para morar e sem mão de obra paga, pode ter dispensa da CND. Confira na Receita Federal e no cartório.
Guarde a pasta da casa. O corretor e o banco do comprador vão pedir esses documentos.
- Registro de Imóveis do Brasil (ONR): Peça a matrícula do lote pela internet.
- CAU, Conselho de Arquitetura e Urbanismo: Confira se o arquiteto tem registro ativo e o RRT.
- Confea e Creas: Confira se o engenheiro tem registro ativo e a ART.
- Receita Federal: Cadastro da obra (CNO), SERO e CND da obra.
- Cofeci e Crecis: Confira se o corretor tem registro ativo.
- Código Civil (Planalto): Direito de construir: artigos 1.297 a 1.313.
A Moraria busca as regras para você
Achar as leis de cada cidade leva tempo. O Buscador de legislações da Moraria faz essa pesquisa para você.
Informe o município e, se tiver, o endereço do lote. O Buscador acha a zona e preenche os recuos, a taxa de ocupação, o coeficiente, a permeabilidade, a altura e as regras de muro. Ele também anexa os arquivos oficiais das leis.
Custa R$ 49 por lote. O resultado é uma pesquisa de referência: confirme com a prefeitura antes do projeto.
Perguntas frequentes
Onde encontro as regras para construir no meu terreno?
No plano diretor e na lei de uso e ocupação do solo da prefeitura, no código de obras e no regulamento do loteamento. Se não achar, peça à prefeitura a consulta prévia ou a certidão de diretrizes do lote.
Qual a diferença entre taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento?
A taxa de ocupação limita a parte do terreno que a casa cobre, vista de cima. O coeficiente limita a soma de todos os pavimentos.
Posso abrir janela perto da divisa?
Pelo Código Civil, não a menos de 1,5 m do terreno vizinho. A janela que não olha para a divisa precisa de 75 cm. A prefeitura pode pedir mais.
Quem paga o muro de divisa?
Pelo Código Civil, os dois vizinhos dividem o custo em partes iguais. Combine antes e registre o acordo por escrito.
O que é habite-se e por que averbar a casa?
O habite-se é o documento da prefeitura que libera a casa para morar. A averbação registra a casa na matrícula. Sem ela, o comprador não consegue financiar.